Amikor felmerül bennünk a házépítés gondolata az első utunk gyakran a böngészőhöz vezet – “ki lehet generálkivitelező?“, ahol az információk tömkelegétől gyakran el is veszítjük az építkezés iránti lendületünket. Ezt a lendületet azonban könnyedén visszaadhatja a generálkivitelező, aki gondoskodik arról, hogy a házépítés menete zökkenőmentesen, a megrendelő igényeit figyelembe véve menjen végbe. A generálkivitelező mondhatni a házépítés ”szerves részét” képezi, aki naprakész a zöldebbnél zöldebb technológiai újításokkal, és a több mint 10 éves tapasztalata és szakmai tudása mellett a „generálkivitelezők 5%-os áfa kedvezményével” is hozzájárul álom otthonunk megvalósításához. Ez az áfa kedvezménye kulcsfontosságú a generálkivitelezés során, hiszen csak olyan építkezéseknél használható fel, ahol magánember helyett, generálkivitelező irányítja az építkezést.

Mi a generálkivitelező szerepe egy házépítés során?

A generálkivitelező nem csak nyelvtanilag számít egy összetett szerkezetnek, hanem magát a munkáját tekintve is összetett, azaz sokrétű. A szerződés aláírásától a kulcsátadásig a házépítés minden lépéséért a kivitelező felelős. Ebbe beletartozik az adminisztrációtól, engedélyeztetéstől és tervdokumentációtól kezdve, a kreatív munkálatokon át, az igazi nehézfegyverzet – azaz a munkás emberek – irányítása és összehangolása. Így elmondható, hogy a munkakörébe beletartozik az építkezés folyamatának A-tól Z-ig tartó kivitelezése. Fogalom tekintetében a mai napig nincsen teljesen egyetértés, hiszen hivatalos formában csak fővállalkozó kivitelezőt találni, aki a generálkivitelezőhöz hasonlóan szerződéshez kötött építőipari kivitelezési tevékenységet végez. Azonban míg a fővállalkozó kivitelező nagyobb beruházásokért felelős, addig a generálkivitelező inkább családi házak vagy lakások építésére specializálódott. Amiben pedig mind a kettő megegyezik, hogy a cég szerepeljen a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara által vezetett névjegyzékben. Így a fontos kérdés nem is az, hogy ki lehet generálkivitelező ma Magyarországon, hanem, hogy “miért lenne szükségem generálkivitelezőre egy építkezéshez?”

Miért döntsön a generálkivitelezés mellett és ki lehet generálkivitelező?  

A szakmai tapasztalat mellett, már anyagilag is jól járhatnak azok, akik a házépítés során generálkivitelezőt bíznak meg. A fentebb említett 5%-os áfa – amely a magánember 27%-os áfáját helyettesíti – a szakemberek költségeire és a már amúgy is kedvezményes alapanyagárra is vonatkozik. Ezen felül a kivitelezők olyan kapcsolatrendszerrel rendelkeznek, amely igazán megkönnyíti a megfelelő munkaerő biztosítását. A generálkivitelező kiválasztását pontosan ezért nem szabad elhamarkodni, hiszen jövendőbeli otthonunk múlhat rajta. Ugyan a jó szakembernek is híre megy, de a rosszat sosem felejtik, ez különösen igaz az internetre. Nem véletlen a mondás, hogy az internet nem felejt, így mielőtt belekezdenénk ”a generálkivitelező kiválasztásának 3 lépésébe”, érdemes végignézni Kecskemét városának legjobb értékelésével rendelkező generálkivitelezőit. Ezt követően első lépésként össze kell vetni az egyes generálkivitelezők nettó négyzetméterre vetített bruttó árait. Következő lépésként a műszaki tartalmat kell összehasonlítani, aminek segítségével már könnyebben fel tudjuk mérni, hogy rendelkezünk-e elegendő alaptőkével a generálkivitelezéshez. A műszaki tartalom lényegében jövendőbeli otthonunk komfortfokozatát és energetikai besorolását határozza meg. Itt azonban fontos megemlíteni, hogy a magasabb műszaki tartalomnál jobban a zsebünkbe kell nyúlni kivitelezőtől függetlenül. Az utolsó és egyben legfontosabb része a generálkivitelező kiválasztásának a referenciák és portfóliók bekérése. Ez mutatja meg leginkább a munka értékét és egyben azt is, hogy megéri-e a pénzét a szakemberünk.

generálkivitelező munka közben

Miben más a házépítés egy generálkivitelezővel? 

Egy tapasztalt generálkivtelező – egy kis túlzással – már akkor tudja az építkezéssel kapcsolatos kérdésekre a választ, amikor az még az a megrendelőben meg sem fogalmazódott. Egy generálkivitelezés során a kivitelező olyan munkafolyamatokért felelős, mint a kőművesség és burkolás – beleértve a járólapozást, gipszkartonozást, laminált padló lerakását vagy hőszigetelést. Felügyelete alá tartoznak a festéssel, mázolással, épületgépészetettel, villany-, víz- és gázszereléssel kapcsolatos munkálatok, ezen felül az ácsmunka és a tetőfedés is. A teljes munkafolyamatot egészében látja át, így pontosan tudja mikor milyen lépés következik, hol lehet praktikus megoldást beiktatni, és melyik a házépítés legkörülményesebb része, amely a legnagyobb odafigyelést igényli. Ennyi feladatkörrel, és felelőséggel a hibázás lehetősége is jóval magasabb, és sok esetben elkerülhetetlen. Célunk az, hogy megváltoztassuk a generálkivitelezés narratíváját, és a közvélemény negatív – véleményét – és mércéjét a pozitívba billentsük.

A generálkivitelezés előnyei:

  • A házépítés menete leegyszerűsödik, gyorsabb, szervezettebb lesz a munkavégzés, hozzáértő szakemberekkel. Nincsen várakozás, vagy csúszás a mesteremberek hanyagsága miatt.
  • Kivitelezői garancia jár az elkészült építkezések után.
  • Az építkezés a szerződésben foglaltak szerint megy végbe, ami vonatkozik az árakra is, így az alapanyag árának növekedése nem befolyásolja a megrendelő költségeit.
  • A generálkivitelezések alatt kevesebb építőipari baleset fordul elő, amennyiben mégis előfordul, akkor a kivitelező felel érte. 
  • A házépítés költségei korántsem olyan horrorisztikusak, mint azt az átlag ember gondolná. Még az is könnyedén előfordulhat, hogy egy használt ingatlan drágább négyzetméter árral kerül meghirdetésre, mint egy újonnan épült családi ház generálkivitelező megbízásával.
  • 5%-os Áfa kedvezmény anyagköltségekere és a munkaerőre.
  • A kivitelező csúszás esetén kötbérrel kárpótolja a megrendelőt.
  • Végül, de nem utolsó sorban a generálkivitelezés család-, és (főként) ”házasság-barát” megoldás.

A teljes kép felvázolásához fontosnak érzem a hátrányokat is megemlíteni:

Ami egyértelműen a generálkivitelező személyéből adódik, ugyanis minden 1 ember ”kezében” van, így ha nem jó szakembert választunk, az álom otthonból könnyen rémálom válhat. Sajnos sokszor a referencia és a portfólió alapos áttekintése sem elegendő ahhoz, hogy felmérjük a kiszemelt kivitelezőnk integritását. Kecskemét városának lakosai azonban szerencsés helyzetben vannak – mint  jövendőbeli megrendelők -, hiszen a város igazán “hangosan” nyilvánít véleményt a szakembereiről. Pontosan ezért fontos nyitva tartani a szemünket, felírni az építkezéseknél látható kivitelezők elérhetőségeit, és körbekérdezni ismerőseink körében. Ugyancsak negatívum, hogy a tapasztaltabb kivitelezők ismerik a kiskapukat és azt is, hol és hogyan tudnak okoskodni a szerződéssel, aminek később a megrendelő látja kárát.

Összességében viszont a magasabb költségvetésű házépítés, azaz a generálkivitelezés több előnnyel jár. Ezen kívül a magánúton elkészült házépítés során gyakran hallani, hogy a megtakarított összeg nem kárpótolja azt a sok stresszt és időt, amellyel a kivitelező nélküli építkezés jár.

Generálkivitelezés árak, avagy a házépítés költségvetése 

Átlagosan elmondható, hogy a generálkivitelezés költségvetése 50% anyagár, 50% munkadíjból épül fel. Egyre több helyen lehet azt olvasni, hogy a házépítés költségei akár 10-15%-al is növekedhetnek egy generálkivitelezés során, azonban ez a valóságban sokkal összetettebb. Az áfa kedvezmény óta, pedig ez a 10-15% könnyen ki is termelheti magát, hiszen a magán úton történő építkezések során a szakipari munkások és az alapanyag is drágában érhető el. Így elmondható, hogy a generálkivitelezés során a profit főként olyan elemekből tevődik össze, amit magán úton az építtető meg sem kapna. Ezen kívül ebből a profitból fedezi a kivitelező az anyagár növekedést is, hogy tartani tudja magát a szerződésben foglaltakhoz. Ez sajnálatos módon nem mondható el a saját erős építkezésekre, ugyanis a folyamatosan növekvő anyagárak igazi fejfájást jelentenek az építkezőknek. A szakmunkások pedig előszeretettel használják ki a jóhiszemű és tapasztalatlan megrendelőket.

generálkivitelező munka közben

Egyre több helyen lehet olvasni, ha nem fizeted meg a minőségi anyagot és a tapasztalt munkaerőt, akkor utólag fizetsz. Ezzel a mondással az építőipar szinte pajzsként védi a magas árait, ám a minőségen sokszor mégsem érződik. 

Azonban a negatív vélemények mellett fontos megemlíteni, hogy az 5% áfa kedvezmény csak minden olyan építési engedély esetében érvényes, melyet 2022. december 31-ig adnak ki. Így minél előbb el kell kezdeni a nagy “generálkivitelező rostát”.

A rostához és a költségvetés kalkulációjához pedig van pár hasznos támpont, amire jó, ha odafigyelünk:

A hirdetésben megfogalmazott akciók, vagy a weboldalon szereplő ajánlatok ritkán szerepelnek ugyanazokkal a feltételekkel a szerződésben. Nem lehet elégszer felhívni a figyelmet a szerződés alapos áttekintésére, még akkor is, ha 20 oldalról van szó. Különös figyelmet kell fordítani a kisbetűs részekre, főleg ha meghiúsulási kötbért látunk ott, ami a szerződés felbontásánál akár milliónkba fájhat a megrednelőnek.

A szerződéshez hasonló figyelmet igényel a négyzetméterár is. A következő 4 árvariáció esetén pedig forintra pontosan ugyanannyit kell fizetni egy kulcsrakész ház felépítése után:

    • 354.373 Ft/m2*

      • 372.093 Ft/m2*

        • 457.142 Ft/m2*

          • 480.000 Ft/m2*

          Tehát egyáltalán nem mindegy, hogy a fizetendő összeg és a négyzetméter bruttó vagy nettó!

          Generálkivitelezés a Legohome-al

          Az elmúlt közel 1 évtizedben szinte küldetésemnek éreztem, hogy a házépítés menete mellett a jó és rossz tapasztalatimat is megosszam a generálkivitelezés előtt állókkal. Számtalan negatív tapasztalattal gazdagodtam az évek során, amelyeket próbáltam a hasznomra fordítani. Amikor pedig elértem azt a pontot, hogy ingatlanosként egyre nehezebben tudtam megbízható generálkivitelezőt ajánlani Kecskemét városában, megszületett a Legohome Bau Építőipari Kft. 

          Leteszteltem a város legtöbb kivitelezőjét, hogy neked már ne kelljen, és létrehoztam azt a vállalkozást, amivel első házam megépülésénél én is boldog lettem volna. Nálunk nincsenek kisbetűs részek a szerződésben, és a minőségi anyagot nem csak szlogenként használjuk, hanem családi házainkba, a kivitelezésekor is. 

          A Legohome szakemberei több tíz éves szakmai tapasztalattal a hátuk mögött, gondoskodnak arról, hogy a szerződéskötéstől a kulcsátadásig a házépítés menete a szerződésben leírtak szerint valósuljon meg.