Vajda Márk vagyok, a Legohome Bau Építőipari Kft. tulajdonosa. Cégem elsősorban Kecskeméten épít családi házakat, azonban ezt a cikket országos szinten minden építkezni vágyónak írom, különösen azoknak, akik a házépítést önerőből tervezik megvalósítani álomotthonukat. A házépítés önerőből komoly kihívás, de megfelelő tervezéssel és tájékozottsággal elérhető cél lehet. Célom, hogy segítsek eligazodni az építkezés folyamatában, kizárólag segítő szándékkal, üzleti érdek nélkül.

Bevezető – Hogyan lettem az építőipar rabja?

Korábban informatikusként dolgoztam, és 2014-ben építettem meg első saját családi házamat egy kivitelező segítségével. Akkoriban az IT-szektorban tevékenykedtem, főként kereskedelemmel, projektszervezéssel, brandépítéssel és szakmai szövegírással foglalkoztam. A házépítésbe laikusként és naiv optimizmussal vágtam neki, hiszen azt hittem, hogy ezen a területen is minden átlátható és pontos, akárcsak az informatika világában.

Az első házunk építése közel 2 évig tartott, és szinte minden hibát elkövettünk, amit csak lehetett. Szó szerint. Persze végül minden javításra került, de drága tanulópénz volt – és életem egyik legnehezebb időszaka.

Az élet furcsa fintora, hogy annyi küzdelem és stressz után mégis megszerettem a házépítést. Elkezdtem mélyebben foglalkozni az építőipari piac működésével, és idővel ismert házépítő cégekkel kezdtem együtt dolgozni. Kezdetben weboldalkészítésben, keresőoptimalizálásban, szakmai szövegírásban és látványtervezésben segítettem őket, később pedig értékesítési és projektmenedzsment feladatokkal is foglalkoztam.

A közel 7 év alatt rengeteg szakemberrel dolgoztam együtt: kiváló mérnökökkel, ácsokkal, burkolókkal, festőkkel, villanyszerelőkkel, gépészekkel – és sajnos olyanokkal is, akiket még az ellenségem házában sem engednék be.

Ma már büszkén mondhatom, hogy a legjobb szakemberekkel dolgozom együtt, köztük olyan mesterekkel, akik több mint 2000 családi házat építettek fel.

Ebben a cikkben minden olyan tudást, tapasztalatot és tanácsot szeretnék megosztani, amelyet az elmúlt évek során megtanultam – hogy Te ne kövesd el ugyanazokat a hibákat, amelyeket én anno.

Miért választja valaki az önerős házépítést?

Többek között azért, mert azt reméli, hogy így olcsóbban jön ki. Ez bizonyos esetekben akár lehetséges is, hiszen a kivitelezők árképzése országosan eltérő, azonban ahol sok kivitelező működik és erős az árverseny, ott szinte kizárt, hogy saját szervezésben jelentős megtakarítást érjen el.

Sajnos sok kivitelező működtet piramisrendszerű pénzáramlást, ezért érdemes óvatosnak lenni azokkal, akik előre kérnek pénzt. Természetesen akadnak tisztességes kivitelezők is, akik előre kérnek részösszeget, de biztosabb választás olyan vállalkozót keresni, akinél a fizetés ütemezetten, teljesítés alapján történik.

Mit jelent a „piramisjáték” a kivitelezésben? Ez azt jelenti, hogy a kivitelező az új ügyfelektől kapott előlegből finanszírozza a korábban vállalt építkezéseket. Ennek több oka lehet:

– Eltűnt az előző ügyfelek pénze, akár szándékosan, akár hanyagságból.
– Rosszul árazott be egy korábbi projektet, így veszteséget termelt, amit az új ügyfelek befizetéséből próbál pótolni.

Meglepő módon a kivitelezők többsége nem ismeri pontosan egy ház felépítésének tényleges költségeit. Ha részletesen nyomon követnének minden bejövő számlát egy egyszerű Excel-táblázatban, pontosan látnák, hogy mennyiért lehet nyereségesen, és mennyiért veszteségesen építeni. Ennek hiányában viszont gyakran előfordul, hogy egy-egy projekt végül anyagi csődbe viszi a vállalkozást – és ezzel az ügyfelek is pórul járnak.

Házépítés önerőből, avagy miért nem lesz olcsóbb, ha saját magad szervezed?

Sokan gondolják, hogy egy ház építésén sokat lehet spórolni, ha ők maguk vállalják a kivitelezés megszervezését, az anyagok beszerzését, valamint a munkások koordinálását. Azonban ez az elképzelés gyakran tévhitnek bizonyul, mert a kivitelezési piac dinamikája miatt a valóság egészen más képet mutat. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, miért nem lesz olcsóbb, ha magad próbálod elvégezni azt, amit egy tapasztalt kivitelező hatékonyabban megold.

(a) Adózási különbségek – az ÁFA hatása: A kivitelezők kedvezményes, 5%-os ÁFA-val dolgoznak, ami jelentősen csökkenti a költségeiket. Ezzel szemben egy magánszemélyként vásárló személy 27%-os ÁFA-val tud csak hozzájutni az alapanyagokhoz, ami óriási árkulonbséget eredményezhet. Még ha egy kivitelező 15-30%-os árréssel is dolgozik, a kedvezményes ÁFA és a saját kedvezményei miatt végül olcsóbb lehet, mint ha saját magad szereznéd be az anyagokat.

(b) Munkaerőköltségek – A kivitelező előnyében van: A kivitelezők rendszeresen foglalkoztatnak alvállalkozókat, akikkel hosszútávú megállapodásaik vannak. Ezért ők jóval alacsonyabb „nyomott” árakon tudnak dolgoztatni, mint amit egy egyszeri megbízó el tud érni. Például egy kivitelező 6.500 Ft/m²-es áron tudja elkészíttetni a tetőt, míg egy magánszemély számára ugyanez 10.000 Ft/m²-ba kerül. Ez az eltérés jelentős különbséget jelent a teljes projekt során legyen az villanyszerelő, gépész vagy éppen kőműves.

(c) Anyagárak – A mennyiségi kedvezmények szerepe: A kivitelezők rendszeresen nagy mennyiségben vásárolnak alapanyagokat, ezért a beszállítók kedvezményes árat adnak nekik. Például: egy 14.000 Ft-os hidegburkolatot a kivitelező 10.000 Ft-ért kap meg, egy 900 Ft-os téglát 600 Ft-ért, egy 400 Ft-os cserepet pedig 300 Ft-ért stb.

Ezek az árkülönbségek a teljes projekt költségvetésére vetítve jelentős megtakarítást eredményeznek egy kivitelező számára, amit egy magánmegrendelő nem tud elérni.

(d) Munka minősége és határideje – Kinek van nagyobb kontrollja? Egy kivitelező szigorúan ellenőrzi a munkásait. Ha a szakemberek nem végzik el megfelelően a munkát, nem kapnak fizetést, illetve csak a teljesített munkarész után van fizetés.

Ha egy magánmegrendelő szervezi a kivitelezést, gyakran előre kell kifizetni a szakembereket, akik ezután hónapokig hitegethetik, vagy rossz minőségben dolgoznak.

Házépítés önerőből lépésről lépésre

(1) Építési telek kiválasztása: Mielőtt bármilyen konkrét lépést tennénk az építkezés irányába, először meg kell találni a megfelelő építési telket. Amíg nincs meg a kiválasztott helyszín, addig felesleges előrehaladni a tervezés vagy az ügyintézés más területein.

Viszont még ha rátalálunk is egy ígéretes telekre, nem érdemes azonnal ügyvédhez rohanni, mert sok építési telek végül nem bizonyul megfelelőnek. Az alábbi problémák gyakran előfordulnak:

– Jogilag rendezetlen (szomszédtól átnyúló épület, peres ügyek stb.).
– Építési szempontból alkalmatlan (nem megfelelő szélesség, területméret vagy közlekedési útvonal).
– Közművesítés problémái: előfordulhat, hogy a víz, csatorna, áram vagy gáz bevezetése lehetetlen vagy horror árakon kivitelezhető. Például, ha a vízvezeték 100 méterre van, annak kiépítése akár 8 millió forintba is kerülhet.

Ezért fontos egy jól meghatározott sorrend szerint haladni, hogy elkerüljük a későbbi meglepetéseket és felesleges kiadásokat.

Tehát ha megvan az álom telkünk tartsuk be a következő sorrendet:

(a) Közművesítési költségek felmérése: Mielőtt elköteleződnénk egy telek mellett, tájékozódjunk a víz, csatorna, áram és gáz bevezetésének költségeiről. Az e-közmű térkép segíthet ebben, de kezdők számára nehezen átlátható, így érdemesebb közvetlenül a közműszolgáltatóknál érdeklődni. Ez időigényesebb, de megbízhatóbb eredményt ad.

(b) Telek jogi és építési megfelelőségének ellenőrzése: Ha a közművesítés költségei vállalhatóak, érdemes felkeresni egy földmérőt. Egy tapasztalt földmérő saját adatbázisa alapján gyorsan kiszűrheti, ha a telek jogilag problémás, vagy ha a helyi építési szabályzat (HÉSZ) miatt nem építhető rá megfelelően ház.

(c) Építész bevonása a tervezéshez: Ha a földmérő zöld utat ad, keressünk fel egy építészt, aki segít az álmaink otthonának megtervezésében és ellenőrzi, hogy a telek valóban megfelel-e az építési elképzeléseinknek.

(2) Hiteltanácsadás: Ha építkezéshez hitelt szeretnénk igényelni, érdemes részt venni egy ingyenes hitelbírálaton, hiszen a házépítés önerőből nemcsak pénzügyi kihívás, hanem komoly szervezést és utánajárást is igényel. Ez segíthet feltárni olyan tényezőket, amelyek akadályozhatják a hitelfelvételt, például ha a bank nem finanszírozza az adott területet, szerepelünk a BAR-listán, vagy a pénzintézet túl kockázatosnak ítél bennünket.

A hazai piacon a legnagyobb és legmegbízhatóbb hitelközvetítő a Credipass Kft., amelyet kifejezetten ajánlok. Én személy szerint Bálint Györggyel dolgozom, aki Magyarország legtapasztaltabb építési hitelügyintézője. Széles körű szakértelmének és tapasztalatának köszönhetően hatékonyan segíti az ügyfeleket. Országosan elérhető, és szolgáltatása teljesen ingyenes.

(3) Építési telek megvásárlása: Ha minden feltétel adott a házépítés megkezdéséhez, itt az ideje megvásárolni az építési telket. Fontos azonban, hogy a szerződéskötés során ne essünk bele az „ismerősöm válóperes ügyvéd, majd ő összedobja az adásvételit” típusú hibába.

Mindenképpen olyan ügyvédet válasszunk, aki kifejezetten ingatlanügyekre specializálódott és jelentős tapasztalattal rendelkezik ezen a területen. Számtalan rosszul megírt szerződést láttam már, amelyek következményeit sajnos mindig a vevő szenvedi el. Egy hozzáértő szakember segítségével elkerülhetők a későbbi problémák és jogi buktatók.

(4) Építész kiválasztása és megbízása: A megfelelő építész kiválasztása kiemelten fontos – olyannyira, hogy néha még 6 hónap várakozás is megéri egy igazán jó szakemberért. Tapasztalataim szerint a házépítést leginkább egy hozzá nem értő kőműves vagy egy gyakorlati tapasztalat nélküli, esetleg szintén dilettáns építész tudja a legjobban megkeseríteni.

Egy másik gyakori probléma, amikor az építész értelmetlen és felesleges megoldásokat tervez a házba – ezek elméletben jól működhetnek, de a gyakorlatban kivitelezhetetlenek, vagy aránytalanul drágán valósíthatók meg.

Hogyan találjunk jó építészt? Sokan az interneten keresgélnek vagy ismerős ajánlása alapján választanak, de ez nem mindig a legjobb megoldás. Gondolkodjunk másképp!

– Kik dolgoznak nap mint nap építészekkel? A kivitelezők!
– Miért dolgozik egy kivitelező egy adott építésszel? Mert jó áron és kiváló minőségben dolgozik.

Az igazán jó építészek olcsón és jól dolgoznak, emiatt rengeteg munkájuk és tapasztalatuk van. Érdemes ezért felhívni néhány kivitelezőt, és egyszerűen megkérdezni:

„Ön melyik építésszel dolgozik?”

Nem kell elárulni, hogy miért érdeklődünk – így őszinte választ fogunk kapni, és nagyobb eséllyel találunk megbízható, tapasztalt szakembert.

(5) Geodéziai felmérés és talajmechnaikai vizsgálat: Az építész irányításával mindenképpen végeztessünk talajmechanikai vizsgálatot és geodéziai felmérést. A talajmechanikai vizsgálat határozza meg az alapozás módját (sávalap, tömbalap, mikrocölöp alapozás stb.).

A geodéziai felmérés pedig az alapozás magassági szintjét, amely elengedhetetlen az épület megfelelő elhelyezéséhez.

Ha egy építész ezeket nem tartja szükségesnek, az komoly figyelmeztető jel. Ebben az esetben érdemes másik építészt keresni, vagy határozottan ragaszkodni ezekhez a vizsgálatokhoz, mert ezek hiánya később súlyos műszaki és anyagi problémákhoz vezethet.

(6) Műszaki ellenőr megbízása: Akár saját kivitelezésben, akár generálkivitelezővel építkezünk, mindenképpen érdemes műszaki ellenőrt bevonni. Ez egy kulcsfontosságú szerepkör, amely biztosítja, hogy az építkezés szakszerűen és megfelelő minőségben valósuljon meg.

Sajnos a műszaki ellenőrök között is nagy a szórás:

– Vannak, akik nem értenek hozzá, de van papírjuk, és csak a pénzt veszik fel, miközben semmilyen érdemi ellenőrzést nem végeznek. Ez a kivitelezőnek előnyös, mert senki nem „piszkálja”, viszont az építtető számára teljesen értéktelen.
– Mások túlkompenzálnak, és hogy igazolják a munkájukat, felesleges vagy irreleváns hibákba kötnek bele. Az ilyen hozzáállás elüldözheti a jó szakembereket vagy akár szerződésbontáshoz vezethet a kivitelezővel.

Hogyan válasszunk jó műszaki ellenőrt? A cél egy hozzáértő, korrekt és együttműködő szakember megtalálása, aki nem a problémát keresi, hanem a megoldást segíti elő. Érdemes referenciákat kérni, illetve olyan szakembert választani, aki nemcsak elméletben, hanem a gyakorlatban is jártas az építkezések világában.

A jó műszaki ellenőr megtalálásához ne az internetes keresőkre vagy ismerősök ajánlására hagyatkozzunk, hanem kérdezzük meg az építészt, akivel dolgozunk. A műszaki ellenőrök ugyanis szoros együttműködésben dolgoznak az építészekkel, így ők pontosan tudják, kivel érdemes dolgozni.

Sőt! A legjobb megoldás, ha olyan műszaki ellenőrt választunk, aki egyben építész is. Így nemcsak az építés minőségét fogja ellenőrizni, hanem az építészeti koncepciót is megfelelően érti, és szakmai szempontból is hozzáértően felügyeli és segíti az építkezést.

(7) E-napló, avagy elektronikus építési napló megnyitása: Kérjük fel a megbízott műszaki ellenőrt, hogy segítse az elektronikus építési napló (E-napló) megnyitását és kezelését. Ez különösen fontos, mivel 2025-től kötelező minden építkezésnél és a banki hitel igénylésének alapfeltétele, így nélküle a finanszírozás sem lehetséges.

A műszaki ellenőr szakértelme biztosítja, hogy az E-napló szabályosan és megfelelően legyen vezetve, ami elengedhetetlen az építkezés gördülékeny lebonyolításához.

(8) Hitel dokumentumok összekészítése és hitelbírálat: A hitelfelvétel rendkívül összetett folyamat, ezért semmiképpen ne vágjunk bele egyedül. Érdemes egy független pénzügyi alkusz segítségét kérni, aki pontosan ismeri a banki konstrukciókat és segít a számunkra legkedvezőbb hitel kiválasztásában.

Ennek több oka is van:

– Jelentős eltérések lehetnek a bankok hitelbírálati feltételeiben – volt már olyan ügyfelem, aki az egyik banknál hitelképtelennek minősült, míg egy másiknál gond nélkül megkapta a kölcsönt.
– Akár 1%-os kamatkülönbségek is előfordulhatnak, ami hosszú távon milliós nagyságrendű különbséget jelenthet.
– A hitelek rengeteg apróbetűs feltételt tartalmaznak, például egyes bankok minimum 400.000 Ft havi jövedelemjóváírást követelnek, és ha akár egyetlen alkalommal elmarad – mundjuk munkahelyváltás vagy táppénz miatt –, a kamat automatikusan 1%-kal emelkedhet a futamidő végéig.
– Vannak bankok, amelyek ingyenes végtörlesztést vagy rendelkezésre tartási díjat kínálnak, míg mások ezekért jelentős összegeket számolnak fel – akár több millió forintos eltérést eredményezve.

Egy hozzáértő pénzügyi szakértő nemcsak időt és energiát takarít meg, hanem segít elkerülni azokat a buktatókat is, amelyek hosszú távon komoly anyagi terhet jelenthetnek.

Kezdődhet az építkezés!

(9) Terület rendezése, irtási munkálatok elvégzése, épület kitűzése: Először kaszáljuk le a gazt az építési területen, hogy a földmérő akadálytalanul dolgozhasson. Ezután küldjük el neki a teljes építési tervdokumentációt, és rendeljük meg a kitűzést.

A kitűzés során a földmérő színnel megjelölt karókat (kitűzőbotokat) helyez el a terepen, amelyek pontosan jelölik az épület alapozásának helyét. Ehhez milliméter-pontos, GPS-alapú eszközöket használ, így biztosítva a precíz kivitelezést.

Fontos! Sajnos találkoztam már olyan földmérővel, akinek pontatlan mérései miatt az alapozás elcsúszott, ami később komoly problémákat okozott. Ezért érdemes megbízható, tapasztalt szakembert választani.

Ha már van műszaki ellenőrünk, mindenképpen legyen jelen a kitűzésnél, hogy ellenőrizze annak pontosságát és szükség esetén azonnal korrigálhasson.

(10) Kőműves és gépész felfogadása, alapozás megkezdése: Az alapozás megkezdése előtt bízzunk meg egy kőművest, aki szakszerűen kivitelezi az alapozási munkálatokat, valamint egy gépészt, aki gondoskodik a gépészeti alapvezetékek védőcsöveinek megfelelő elhelyezéséről, majd küldjük el számukra a teljes tervdokumentációt. Kérjük meg, őket hogy számolják ki a szükséges anyagmennyiséget, beleértve: zsalukövet, vasakat, téglát, áthidalókat, szervezzék le a beton szállítást stb.

A munkafolyamatok helyes sorrendje a következő:

(a) Humuszréteg eltávolítása
(b) Építési területen deponálása
(c) Sávalap munkaárok földkiemelése
(d) Sávalap betonacél armatúrák szerelése, elhelyezése
(e) Sávalap betonozása transzport betonnal
(f) Gépészeti alap-vezetékekhez védőcsövek elhelyezése
(g) Betonozás
(h) Zsalukő magasítás készítése
(i) Szükséges betonacél beépítéssel
(j) Transzport beton kitöltéssel
(k) Talajfeltöltés készítése lábazati falak közé, 95%-os tömörítéssel (gépi erővel)
(l) Gépészeti alapvezetékek, kiállások készítése
(m) Talajjavító réteg készítése homokos kavicsból, tömörítéssel (gépi erővel)
(n) Fóliaterítés és hegesztett háló elhelyezése
(o) Szerelőbeton készítése 10-15 cm vastagságban transzport betonból kézi bedolgozással, utókezeléssel

Az alapozás elkészülte után elvileg a betont 30 napig pihentetni kell, valamint hőmérséklettől függően egy hétig folyamatosan locsolni. A gyakorlatban azonban ennyire hosszú időre nincs szükség. 3-4 napig, napi 3-4 alkalommal történő locsolás már elegendő a megfelelő kötéshez. A beton szilárdulási ideje általában 14 nap alatt eléri a szükséges szilárdságot, így ezt követően az építkezés folytatható.

Természetesen az időjárási viszonyokat is figyelembe kell venni – nyári hőségben több locsolás szükséges esetleg fóliázás szükséges (bár én azt mondom 35-40 fokban egyszerűen ne betonozzunk), míg hűvösebb időben lassabb a kiszáradás.

(11) Kőműves felfogadása, falazás megkezdése: Az alapozás elkészülte és a megfelelő száradási idő betartása után megkezdődhet a falazás. A munkafolyamatok helyes sorrendje a következő:

(a) Teherhordó falazat, vasak, áthidalók, koszorú kiszállítása
(b) Talajnedvesség elleni szigetelés készítése bitumenes szigetelő lemezzel vízszintes felületen
(c) Teherhordó falazat készítése, nyílásáthidalók beépítésével koszorú magasságáig
(d) Koszorú zsaluzása
(e) Koszorú betonacél szerelése, elhelyezése
(f) Koszorú betonozása transzport betonnal. Koszorúban talpszelemen csavarok elhelyezése
(g) Szállíttassuk ki a válaszfalakat az építés helyszínére és daruztassuk be az alap közepére

A falazás elkészülte után elvileg a betont szintén 30 napig pihentetni kell, valamint hőmérséklettől függően egy hétig folyamatosan locsolni. A gyakorlatban azonban ennyire hosszú időre megcsak nincs szükség. 3-4 napig, napi 3-4 alkalommal történő locsolás már elegendő a megfelelő kötéshez. A beton szilárdulási ideje általában 14 nap alatt eléri a szükséges szilárdságot, így ezt követően a tetőszerkezet folytatható.

(12) Ács és bádogos felfogadása, bádog, cserép és a tetőszerkezethez szükséges anyagok megrendelése: Keressünk megbízható, tapasztalt ácsot és bádogost, majd küldjük el számukra a teljes tervdokumentációt. Kérjük meg őket, hogy számolják ki a szükséges anyagmennyiséget, beleértve: csatornákat, cseppentőlemezt, cserepeket, tetőléceket, páraáteresztő fóliát, és minden egyéb szükséges tetőszerkezeti elemet.

Ezután rendeljük meg az anyagokat a helyi tüzéptől, de még ne kérjük ki a szállítást, hogy elkerüljük az idő előtti tárolási problémákat.

Én személy szerint a Stavmat Zrt.-vel dolgozom együtt, mert korrekt árakat és megbízható logisztikát biztosítanak, ami jelentősen megkönnyíti az építkezés ütemezését.

(13) Tetőszerkezet és bádogozás megkezdése: A tetőszerkezet kialakításának sorrendje attól függ, hogy ácsolt vagy szeglemezes megoldást választunk. Én a szeglemezes tetőszerkezetet ajánlom, mert számos előnye van:

– Kiváló teherbírás, akár 50 kg/m² kerámia cserép terhelést is elbír.
– Hatalmas fesztávok: akár 25-30 métert is áthidal, oszlopok nélkül.
– Pontos és biztonságos technológia, amely megbízható és hosszú távon stabil.
– Számítógépes tervezés és zárt gyárcsarnokban történő előkészítés, ami garantálja a precizitást.
– Gombaölő és tűzgátló védelem már az összeszerelés során, így az elemek ellenállóbbak.
– Időtálló szerkezet, amely nem csavarodik vagy mozdul el az évek során.

Mikor és hogyan rendeljük meg a szeglemezes tetőt?

A tetőszerkezet megrendelését már az alapozás megkezdésekor ajánlott leadni a kiválasztott gyártónak. A gyártás általában 1 hét alatt elkészül, és a vállalat pontosan az általunk kért időpontra szállítja a tetőt.

Ajánlott gyártó: Én a Költözz Ma csapatát ajánlom, mert: gyorsak, precízen és kedvező áron dolgoznak, rugalmasak – egyszerre megoldják a szállítást és a daruzást

A tetőszerkezet összehangolt beépítése:

(a) A betonkoszorú megfelelő szilárdulása után egyeztessünk időpontot az áccsal, a tüzéppel és a tető gyártójával.
(b) A tető anyagszükségletét (lécek, cserepek stb.) a szerelés előtt 1 nappal szállíttassuk ki, hogy az ács elkezdhesse a talpszelemenek elhelyezését.
(c) Másnap érkezik a szeglemezes tetőszerkezet, amelyet az ács és a darus szakemberek 3-4 óra alatt rögzítenek a betonkoszorún.

A munkafolyamatok helyes sorrendje a következő:

(a) Tetőfólia, ellenléc, cserépléc elhelyezése
(b) Tetőhéjazat készítése, szellőtők, hófogók elhelyezése
(c) Bádogos elemek elhelyezése, csapadékvíz elvezető csatorna készítése

Ez a folyamat biztosítja a gyors, pontos és hatékony tetőszerkezet-építést minimális helyszíni szereléssel.

(14) Nyílászáró felmérés és rendelés: A beépítés előtt először az ablaknyílásokat a végleges méretre kell előkészíteni. Ehhez a kávaszigeteléseket XPS-szigeteléssel kell körbeborítani.

Miután a nyílások végleges mérete kialakult, következhet a szabad nyílások pontos felmérése

(a) Nyomtassuk ki az alaprajzot.
(b) Számozzuk be a nyílásokat.
(c) Jegyezzük fel a pontos fizikai méreteket.

Fontos szempontok nyílászáró rendeléskor:

– Ajánlott típusok: (a) Gealan S9000 és Gealan Linear műanyag nyílászárók. (b) Ár-érték arányban Aliplast alumínium nyílászárók is kiváló választások.
– Legalább 6 légkamrás nyílászárókat rendeljünk.
– Minimum 44 mm vastag, melegperemes üvegezés szükséges.
– 0 parapetes nyílászáróknál (földig érő ablakok) ügyeljünk az alsó rétegrendre (10 cm lépésálló szigetelés + 7 cm esztrich beton + 2 cm burkolat + ragasztó = összesen 19 cm-rel kisebb nyílászárót kell rendelni!)
– A párkányfogadónak a méreten belül kell lennie.
– A nyílászárókat alul, felül és oldalanként 1-1 cm-rel kisebbre kell rendelni a beépítéshez szükséges hézagok miatt.
– 0 parapetes nyílászárókhoz érdemes kétféle méretű toktoldót is rendelni, hogy a beépítésnél rugalmasan lehessen igazítani.
– Bejárati és teraszajtókhoz mindenképpen aluküszöböt kérjünk.
– Minden nyílászáróhoz oldalt 20-20 mm toktoldót rendelni szükséges, mert a homlokzati szigetelés ráfordul az ablakokra, így helyet kell hagyni, ugyanis a manuális redőny esetén a tekerőmechanizmus csak így fér el.

Ha túl bonyolult a folyamat, akkor a teljes felmérés, rendelés és beépítés koordinálásában a Stavmat Zrt.-t szívből ajánlom, mivel megbízhatóan és precízen segítenek a teljes folyamat során.

(15) Válaszfalazás: Miután a tetőszerkezet elkészült, értesítsük a már megbízott kőművest, hogy megkezdheti a válaszfalak építését.

Fontos kivétel: Ha a tűzgátló gipszkarton mennyezet mellett egy második, függesztett álmennyezet is készül – például hővisszanyerős szellőztető rendszerhez vagy mennyezeti hűtéshez –, akkor a gipszkartonos munkák megelőzik a válaszfalazást!

Ez biztosítja, hogy a lehető legnagyobb belmagasságot érjük el, valamint a válaszfalak stabilabb kitámasztást kapjanak.

(15) Villanyszerelés: Ha rendelkezésre áll kiviteli elektromos terv, akkor keressünk egy villanyszerelőt, és kérjünk tőle árajánlatot a kivitelezésre.

Ha viszont még nincs ilyen terv, akkor mindenképpen készítsünk egyet, hogy a villanyszerelési munkák átláthatóak és pontosan kivitelezhetők legyenek.

Én a következőket szoktam javasolni:

– Nappali 5db konnektor, 2db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás, 1db termosztát, 1db UTP és/vagy koax
– Hálószoba 4db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás, 1db termosztát, 1db UTP és/vagy koax
– Konyha 9db konnektor, 2db villanykapcsoló, 2db lámpakiállás,
– Étkező 1db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Fürdő 1db konnektor, 2db villanykapcsoló, 2db lámpakiállás
– WC 1db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Közlekedő 1db konnektor, 2db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Lépcsőtér 1db konnektor, 2db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Előtér 1db konnektor, 2db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Gardrób 1db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Háztartási helyiség 1db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Kamra 1db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Külső előtér 1db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Terasz 1db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás
– Garázs 1db konnektor, 1db villanykapcsoló, 1db lámpakiállás, 1db garázskapu kapcsoló, 1db garázskapu kiállás

Ezen felül érdemes még átgondolni a következőket:

– Távirányítós vagy kapcsoló motoros redőnyök
– LED világítások
– Riasztórendszer
– Klíma külső / belső egység
– Öntözőrendszer
– Kandalló
– Fúrt kút
– Hővisszanyerős szellőztető rendszer
– Szauna
– Medence
– Jakuzzi
– Inverter előkészítés
– Vízlágyító rendszer
– Autós töltő
– Kamera rendszer
– Kaputelefon
– Elektromos kapu
– Kerti kapu mágneszár
– Bejárati ajtó mágneszár

Amint véglegesítettük az elektromos kialakítást, a villanyszerelő megkezdheti a védőcsövek elhelyezését horony-véséssel a válaszfalakban, biztosítva ezzel a későbbi szerelvények megfelelő elvezetését és elhelyezését.

(16) Homlokzati és födém hőszigetelés: Első lépésként keressünk egy tapasztalt szakembert, aki homlokzati hőszigeteléssel és aki födémszigetelés befújásával foglalkozik, és kérjük meg, hogy mérje fel az épületet, valamint állítson össze egy részletes anyaglistát.

A felmérés alapján rendeljük meg a szükséges anyagokat a helyi tüzéptől (pl. Stavmat Zrt.). Én személy szerint az Austrotherm homlokzati és a Knauf Supafil födémre fújható hőszigetelő rendszereit ajánlom, mivel kiváló felületi minőséget biztosít és kiemelkedő hőátbocsátási értékekkel rendelkezik, ami hosszú távon is hatékony hőszigetelést garantál.

A kivitelezés helyes sorrendje:

(a) Külső homlokzati hőszigetelés felhelyezése – a hőszigetelő táblák ragasztóhabarccsal és dűbelezési eljárással történő rögzítése perem-pont vagy teljes felületű ragasztással
(b) Üvegszövet háló beágyazása a megfelelő mechanikai stabilitás érdekében
(c) Lábazati hőszigetelés kialakítása, amely ellenáll a nedvességnek és mechanikai sérüléseknek

(17) Teherhordó és válaszfalak gépi vakolása: Ha lehetséges, érdemes gépi vakolással dolgozó szakembert választani, mivel ez gyorsabb, egyenletesebb és költséghatékonyabb megoldást biztosít. Először méressük fel vele az épületet, majd a szükséges vakolóanyagokat rendeljük meg a helyi tüzéptől, és gondoskodjunk a megfelelő időzített kiszállításról.

A külső homlokzat vakolását lehetőség van már ebben a szakaszban elvégezni, hogy az épület légtömörebb legyen, de személy szerint ezt nem tartom indokoltnak. Bár egyesek szerint ez csökkentheti a hőveszteséget, érdemi rezsimegtakarítás nem várható tőle. Ezzel szemben egy 100 m²-es ház esetében akár milliós többletköltséget is jelenthet, így nem feltétlenül éri meg ebben a fázisban elvégezni.

(18) Térképen való feltüntetés: Miután a homlokzati hőszigetelés, valamint az összes lépcső és terasz elkészült, ideje értesíteni a földmérőt, hogy megkezdhesse az épület hivatalos feltüntetését a térképen.

Ez egy hosszabb, körülbelül 3 hónapos folyamat, ezért érdemes időben elindítani, hogy ne okozzon késedelmet a további adminisztratív ügyintézésben.

(19) Redőny és szúnyogháló méretek felmérése: Miután a nyílászárók beépítésre kerültek, ideje redőnyös szakembert hívni a pontos méretek felmérésére.

A felmérés után megkezdődhet a redőnyök és szúnyoghálók gyártása, így azok tökéletesen illeszkednek az ablakokhoz és ajtókhoz, biztosítva a megfelelő árnyékolást és rovarvédelmet.

(20) Belső nyílászárók felmérése: A gépi vakolás befejezése után már rendelkezésre állnak a végleges falvastagságok, így pontosan meghatározható, hogy milyen méretű tokokra van szükség.

Fontos szempont a fürdőszobánál! Érdemes eleve 1 cm-rel szélesebb tokot rendelni, hogy azt a falburkolatra lehessen helyezni, így biztosítva az esztétikus és tartós beépítést.

Ajánlott nyílászárók: Középkategóriás ajtók: Én a Stavmat Zrt.-től rendelek, főként a Borovi Szicília CPL ajtókat preferálom, melynek kb 1,5 hét a gyártási ideje. Prémium kategóriában: Ha magasabb minőségű, egyedi ajtókra van szükség, akkor a Kunság Fenster-t ajánlom, ahol a legjobb ár-érték arányban készülnek prémium nyílászárók, melynek kb 60 nap a gyártási ideje.

Fontos! CPL ajtókat elég a burkolás után megrendelni, hiszen 1,5 hét a gyártás, a festett, prémium ajtókat elég a ház elkészülése előtt kb 60 nappal megrendelni.

(21) Gépészet: Ezután következik a gépészeti berendezések, szaniterek és vizes blokkok helyének pontos meghatározása. Mielőtt a padlószerkezet és a fűtés kialakítása elkezdődik, pontosítani kell a gépészeti berendezések, szaniterek és vizes blokkok helyét. Ez magában foglalja a WC, mosdók, zuhanyzók és kádak pontos elhelyezését, a víz- és szennyvízvezetékek kiállásainak meghatározását, a kazán, bojler, hőszivattyú vagy egyéb gépészeti berendezések végleges helyének kijelölését.

Ezt a lépést érdemes a gépész szakemberrel együtt elvégezni, hogy elkerüljük az esetleges átalakítások szükségességét a későbbi fázisokban.

Ezután következik a padlóburkolat alatti hőszigetelés készítése, hőtükör fólia terítése, hegesztett háló elhelyezése. A gépészeti kiállások pontosítása után megkezdődhet a padlószerkezet előkészítése. Ennek helyes rétegrendje:

(a) Padló alatti hőszigetelés lerakása: A helyiségek funkciójától függetlenül mi mindig 10 cm vastag lépésálló hőszigetelést rakunk le.
(b) Hőtükör fólia terítése, mely segít a hő visszaverésében, így a padlófűtés hatékonyabb lesz. Megakadályozza a nedvesség felszívódását a szigetelő rétegbe.
(c) Hegesztett háló (vasalt acélháló) elhelyezése. Ez a réteg biztosítja a padló egyenletes hőtágulását és repedésmentességét az estrich betonozás után.
Segíti a padlófűtés csöveinek megfelelő rögzítését. Padlófűtés csőhálózat fektetése, gépészeti szerelések készítése, osztó-gyűjtők szerelése. Miután a hőszigetelés és a háló a helyére került, megkezdődhet a padlófűtés csőhálózatának kiépítése:

– A csöveket a tervezett fűtési körök szerint fektetik, spirális vagy meanderező elrendezésben.
– A rögzítés dübelkapcsokkal vagy sínrendszerrel történik.
– A padlófűtéshez tartozó osztó-gyűjtők felszerelése, amelyek biztosítják az egyenletes hőelosztást.
– A csőhálózatot a szerelés után nyomáspróbának kell alávetni, hogy kizárjuk a szivárgás lehetőségét.

Gázfűtés esetén a gázterv elkészítése is szükséges. Ha az épületben gázfűtés kerül kialakításra, akkor szükség van egy engedélyeztetett gáztervre, amely tartalmazza:

– A gázkazán pontos helyét és teljesítményét
– A gázvezetékek méretezését és nyomvonalát
– A gázmérő és csatlakozási pontok meghatározását

A gáztervet csak erre jogosult tervező készítheti el, és az illetékes gázszolgáltatónak jóvá kell hagynia.

(22) Estrich betonozás: Miután a gépészeti munkák és a padlófűtés teljesen elkészült, következhet az estrich aljzatbeton kiöntése. Ez a réteg:

– Egyenletes és szilárd alapot biztosít a burkolatok számára.
– Körbeöleli a padlófűtés csöveit, így biztosítja a hő egyenletes eloszlását.
– Minimálisra csökkenti a repedésveszélyt, megfelelő rétegvastagság mellett.

A betonozás után az estrich legalább 14-21 nap kötési időt igényel, mielőtt rákerülhet a végleges burkolat. Ez idő alatt a helyiségeket kerülni kell a túlzott terheléstől és a gyors kiszáradástól, hogy a szerkezet stabil maradjon.

(23) Függesztett álmennyezeti szerkezet készítése és villanyszerelés: Első lépésként keressünk egy tapasztalt gipszkartonozó szakembert, aki felméri az épületet, és összeállítja a szükséges anyaglistát. Ezt követően a helyi tüzéptől megrendelhetjük az anyagokat, hogy időben rendelkezésre álljanak.

Munkafolyamat lépései:

(a) Acélszerkezet kiépítése: Az első körben csak az álmennyezet acélszerkezete készül el, hogy a kábelezési munkák még hozzáférhetőek legyenek.
(b) Villanyszerelés előkészítése: A villanyszerelő ekkor végzi el az elektromos vezetékek elhelyezését az elosztószekrényből kiindulva. Ez magában foglalja az erősáramú és gyengeáramú kábelek (klíma, riasztó, kamera stb.) behúzását, valamint a szerelvénydobozok precíz elhelyezését.
(c) Gipszkartonozás befejezése: Miután a villanyszerelő végzett, a gipszkartonozó szakember visszatér, és beborítja a mennyezetet gipszkartonnal, lezárva ezzel a szerkezetet. Ez a módszer biztosítja, hogy az elektromos vezetékek rejtetten, de könnyen hozzáférhetően kerüljenek elhelyezésre, és az álmennyezet esztétikus, precíz kivitelezésű legyen.

(24) Homlokzati nyílászárók elhelyezése: Én kizárólag ebben a szakaszban javaslom a nyílászárók beépítését, mivel mind a válaszfalazás, mind a gépi vakolás során komoly sérülésveszélynek lennének kitéve. Ezek a munkafolyamatok porral, ütődésekkel és egyéb mechanikai behatásokkal járnak, ezért érdemes a nyílászárók védelme érdekében kivárni ezt a fázist.

Lépések:

(a) Vegyük fel a kapcsolatot a nyílászárók beépítésével foglalkozó szakemberrel.
(b) Egyeztessük az időpontot és a logisztikai részleteket.
(c) Kezdjük meg a beépítést, biztosítva, hogy az ablakok és ajtók sérülésmentesen, precízen kerüljenek a helyükre.

(25) Mennyezet és falfelületek hézagolása, glettelése, csiszolása (2 rétegben): Miután az álmennyezet és a gipszkarton válaszfalak elkészültek, megkezdődhet a hézagolás, glettelés és csiszolás, amely biztosítja a simított, festésre előkészített felületeket.

Munkafolyamat lépései:

(a) Hézagolás és élvédők elhelyezése: Az illesztéseket és csavarlyukakat hézagolóanyaggal és üvegszálas szalaggal kell kitölteni, hogy megelőzzük a repedések kialakulását. Az élekre élvédő profilokat kell elhelyezni a sarkok védelme érdekében.
(b) Első réteg glettelés: A felületre egy alap réteg glett kerül, amely kiegyenlíti az egyenetlenségeket és a hézagokat. Száradás után az első réteget finoman át kell csiszolni.
(c) Második réteg glettelés és végső simítás: A második réteg teljes felületű glettelés következik, amely egyenletes és tökéletesen sima felületet biztosít. A száradást követően ismételt finom csiszolás szükséges, hogy a fal és mennyezet teljesen sima, festésre alkalmas legyen. A megfelelő rétegezés és csiszolás elengedhetetlen ahhoz, hogy a festés vagy tapétázás tökéletes végeredményt adjon, és az élek, illesztések ne legyenek láthatók.

(26) Burkolási terv készítése, szaniterek és burkolatok rendelése és a burkolás: A burkolási tervet és a burkolatok kiválasztását érdemes az estrich betonozás után elkészíteni és leadni a rendelést, mivel egyes burkolatok és szaniterek akár 1 hónapos szállítási határidővel is érkezhetnek.

A terv alapján rendeljük meg a hidegburkolatokat és a szanitereket egy megbízható szaküzletből – én személy szerint a PALATINUS 94′ Kft.-t preferálom.

Anyagszükséglet pontosítása és rendelés:

(a) Helyszíni felmérés a burkolóval – pontosítsuk az anyagmennyiséget, hogy elkerüljük a hiányt vagy felesleget.
(b) Megrendelés – az alap burkolatok mellett szükség lesz:

– Csemperagasztóra
– Feszültségmentesítő rétegre
– Fugázóanyagra
– Szintező rendszerekre (pl. klipszek, ékek)
– Alapozókra és impregnáló szerekre (szükség szerint) stb.

Amint minden szükséges anyag megérkezett, a burkoló szakember megkezdheti a burkolási munkálatokat, biztosítva az esztétikus és tartós kivitelezést.

(27) Befejező munkálatok: A szerkezetkész épület ekkor már teljesen funkcionális, de a végső esztétikai és használati komfort eléréséhez az alábbi befejező munkálatok elvégzése szükséges:

– Ablakkönyöklők elhelyezése kívül és belül, biztosítva a megfelelő esztétikát és vízvezetést.
– Beltéri ajtók beépítése, a megfelelő illesztések és tömítések ellenőrzésével.
– Terasz vízszigetelése és burkolása, hogy az időjárásnak ellenálló, hosszú élettartamú felület készüljön.
– Épület körüli járda és autóbeálló kialakítása – szegélyezés, ágyazat elkészítése, térburkolat fektetése.
– Polisztirol díszítőelemek elhelyezése a sarkokon és egyéb belső felületeken.
– Végső glettelés és 2 réteg diszperziós festés, biztosítva a homogén, esztétikus falfelületeket.
– Lámpatestek megrendelése és felszerelése – a világítás végleges kialakítása.
– Belső gépészeti és elektromos szerelvényezés, amely magában foglalja a kapcsolók, dugaljak, termosztátok felszerelését és víztakarékos csaptelepek, radiátorok és egyéb gépészeti elemek beüzemelését
– Külső homlokzati nemesvakolat és lábazati burkolat elkészítése, amely az épület végső megjelenését határozza meg.

A befejező munkálatok után érdemes egy végső ellenőrzést végezni, hogy minden szerelvény megfelelően működjön, a felületek hibamentesek legyenek, és az utolsó simításokat el lehessen végezni.

Ezzel az építkezés teljesen befejeződik, és az épület készen áll a beköltözésre!

(28) Energetika és használatbavételi engedély: A használatbavételi engedély megszerzése előtt több fontos feltételt teljesíteni kell:

(a) Térképen való feltüntetés – Az épületnek hivatalosan is szerepelnie kell a térképmásolaton, ezért ezt időben (válaszfalazás után) el kell indítani.
(c) Energetikai tanúsítvány elkészítése – Egy hiteles energetikai szakértőtől kell megrendelni a dokumentumot, amely igazolja az épület energiahatékonysági besorolását.
(d) Alapvető konyhai felszereltség biztosítása – A használatbavételi engedélyhez a konyhabútornak el kell készülnie, benne legaláb egy működő vízvételi lehetőséggel (csaptelep, mosogató) és egy főzőlappal, amely lehet elektromos vagy gáztűzhely.

Ha ezek a feltételek teljesültek, elindítható a hatósági bizonyítvány kérelmezése. Amennyiben hitelből finanszíroztuk az építkezést, ekkor rendezhetjük a bank felé fennálló kötelezettségeinket (pl. folyósítási feltételek teljesítése, végleges elszámolás).

Házépítés önerőből – Összegzés

Nem lehetetlen küldetés a házépítés önerőből, de érdemes előre kalkulálni az esetleges váratlan kiadásokkal és az építkezés buktatóival. Egy családi ház építése összetett és több lépésből álló folyamat, amely alapos tervezést és szervezést igényel. Az építkezés során a megfelelő szakemberek kiválasztása, az anyagok időben történő megrendelése és a munkafázisok pontos ütemezése kulcsfontosságú annak érdekében, hogy a projekt gördülékenyen haladjon, és elkerüljük a felesleges költségeket vagy késedelmeket.

A fent bemutatott lépések követése segít abban, hogy az építkezés során minden a megfelelő sorrendben és minőségben készüljön el. A szerkezetkész állapottól a belső és külső munkálatokig minden részletre figyelni kell, hogy az elkészült otthon tartós, kényelmes és gazdaságosan fenntartható legyen.

Ha kíváncsi vagy, milyen költségekkel kell számolni egy 100 m²-es családi ház építésénél, az alábbi linken megtekintheted a részletes költségbecslést.