A generálkivitelező felelőssége nem ér véget a házépítés befejeztével, ugyanis egy új-építésű ingatlan kivitelezése során minden egyes elvégzett munkát, kötelező garancia terheli. A garancia, vagy más néven jótállás a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított 3, 5 és 10 éves időszakot fedez. A pontos jótállási időt a kormányrendeletben meghatározott épületszerkezetek, épületszerkezeti termékek, és épületberendezések alapján állapítjuk meg.
A házépítés garanciája és a jótállás
Fontos kihangsúlyozni, hogy a házépítés garanciája nem egyenlő a jótállással. Ugyan a garanciát, a jótállást és a szavatosság a mindennapi életben gyakran használjuk ugyanarra a kifejezésre, egy generálkivitelezés alkalmával ezek a fogalmak teljesen más jelentőséggel bírnak. Továbbá a garancia nem jelent kötelezettséget, míg a szavatosságnak és a jótállásnak két, egymástól nagyon is eltérő vonzata van. A jótállás egy adott időtartamot jelez, ameddig a kivitelező garantálja, az érintett épületszerkezet, épületszerkezeti termék, és/vagy épületberendezés kifogástalan állapotát vagy működését.
A jótállás ismeretében rengeteg a kivitelezés befejeztével jelentkező probléma javítási költségétől kímélhetjük meg magunkat. Így elmondható, hogy egy generálkivitelezés során a házépítés költségei tartalmazzák a jótállást. Ugyan a jótállás feltételeit jogszabály írja elő Magyarországon, sajnálatos módon azt már nem, hogy a kivitelezők milyen mértékben tájékoztatják erről a gyanútlan lakásvásárlót. Pontosan ezért a megrendelő felelőssége is, hogy tisztában legyen jógaival, jelen esetben a garanaciával. Érdemes minden egyes kötelezettséget feltüntetni a szerződésben, ugyanis egy peres eljárásnál az írásos bizonyíték kulcsfontosságú lehet, főleg akkor ha fogyasztóvédelemig fajul az ügyünk.
Generálkivitelezés, és a jótállási idő megállapítása
Egy új-építésű ház generálivitelezése során a jogszabályi besorolás különbséget tesz az épületszerkezetek építése során felhasznált építőanyagokra és termékekre. Az alábbi táblázatban összeszedtünk a különböző építőszerkezetekre és építőanyagra vonatkozó jótállási időt, amely jogszabályi besorolásától függően 3, 5 vagy 10 év lehet.
| Új-építésű családi házak jótállása | |
| Építőszerkezet és építőanyag | Jótállási idő |
| A lakások és a lakóépületek kötelező jótállás alá tartozó épületszerkezetei | |
| Ereszcsatorna és esővízlefolyó vezeték | 3 év |
| Burkolat (festés, mázolás, tapétázás) | 3 év |
| A lakóépület alapja, fal- és födémszerkezet | 3 év |
| Nyílászáró szerkezet, korlát és mellvéd | 3 év |
| Kémény | 3 év |
| Tetőzet és tetőfelépítmények | 3 év |
| Szigetelése és a külső vakolat | 3 év |
| A kötelező jótállás alá tartozó lakás- és épületberendezések | |
| Főzőkészülék | 3 év |
| Fűtőberendezés | 3 év |
| Melegvízellátó berendezés | 3 év |
| Épületgépészeti és egészségügyi berendezések: mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb. a hozzá tartozó szerelvényekkel | 3 év |
| Szellőztető berendezés, és klíma | 3 év |
| Beépített bútor | 3 év |
| Redőny, vászonroló, napvédő függöny | 3 év |
| Csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke, valamint a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal | 3 év |
| Elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak | 3 év |
| Központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a szerelvényekkel, vezetékszakasszal és fűtőtestekkel | 3 év |
| A víz-, szennycsatorna- és gázvezeték a szerelvényekkel | 3 év |
| Elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere | 3 év |
| Központi antenna és erősítő berendezés | 3 év |
| Háztartási hulladék gyűjtésére szolgáló berendezés | 3 év |
| A lakóépületnek a lakásokat kiszolgáló kötelező jótállás alá tartozó helyiségei és részei | |
| Tetőterasz | 3 év |
| Pince- és padlástérség vagy tüzelőtároló | 3 év |
| Kapualj | 3 év |
| Mosókonyha | 3 év |
| Folyosók és függőfolyosók | 3 év |
| Szárítóhelyiség | 3 év |
| Gépkocsitároló helyiség | 3 év |
| Új-építésű családi házak jótállása | |
| Építőszerkezet | 5 éves jótállási idő az alábbi termékekre |
| Csapadékvíz elvezetés szerkezetei | a) Épületbádogos szerkezetek előregyártott elemei és szerelvényei horganyozott acéllemezből, horganylemezből, alulemezből, műanyagból |
| Tetőhéjalások | a) Égetett agyag tetőfedő elemek (tetőcserép) b) Tetőfedő elemek (pala, hullámpala) c) Fémlemez tetőfedő elemek d) Beton anyagú tetőfedő elemek (betoncserép) e) Hőszigetelő lemezek, paplanok f) Páraszigetelő fóliák g) Tetőkibúvók, felülvilágítók, hófogórács |
| Válaszfalak | a) Égetett agyag válaszfalelemek b) Előregyártott vasbeton válaszfalpanelek c) Gázszilikát válaszfalelemek d) Gipsz és gipszperlit válaszfalelemek e) Egyéb alapanyagú válaszfalelemek f) Kombinált anyagú (könnyűszerkezetes) válaszfalelemek |
| Csapadékvíz és használati víz elleni szigetelés | a) Bitumenes vízszigetelő lemezek b) Műanyag vízszigetelő és burkoló lemezek, fóliák c) Bevonatszigetelő anyagok d) Tetőszigetelő habbevonatok e) Ragasztóanyagok f) Tető és padló szerelvények |
| Nyílászáró szerkezetek | a) Fa, fém, műanyag és kombinált anyagú nyílászáró szerkezetek b) Nyílászáró szerkezetek szerelvényei (zárak, vasalások, veretek stb.) c) Üveg- és hőszigetelő üvegszerkezetek d) Árnyékolók, elsötétítők, zsaluk és rácsok e) Beépítéshez felhasznált hézagtömítő, hő- és hangszigetelő anyagok |
| Vakolatok, burkolatok, felületképzések (kivéve: a mázolás, belső falfestés, a meszelés, tapétázás) | a) Mázas és máztalan kerámia padló és falburkoló lapok b) Égetett agyag burkoló téglák c) Cementkötésű padlóburkoló lapok d) Építőkövek és burkolókövek e) Műanyag padló és falburkoló lemezek és szegélyprofilok f) Gumi padlóburkoló lemezek és szegélyprofilok g) Burkoló lemezek h) Fém burkoló lemezek és profilok i) Fa és faalapanyagú burkolóelemek (parketták, falburkoló elemek, profilok stb.) j) Lakások padlószőnyegei k) Üveg homlokzatburkoló elemek l) Ragasztók és aljzatképző anyagok m) Hőszigetelő műanyag vagy szilikát alapú homlokzati bevonatok |
| Szabadon vezetett épületgépészeti csővezetek, berendezések | a) Acél, műanyag nyomó- és lefolyócsövek, idomelemek és kötőelemek b) Csőhálózati szerelvények c) UNIMAG vizes blokk d) Lakás berendezési tárgyak (mosdó, falikút, kiöntő, fürdőkád, zuhanytálca, mosogató, W.C.-csésze, öblítő stb.) e) Fűtési berendezési tárgyak f) Szemétledobó-berendezésekhez tartozó csövek, idomok, a ki- és beöntő nyílások szerkezetei, tisztító berendezések |
| Klíma és szellőző berendezések | a) Légcsatornarendszerek elemei b) Klímaberendezések, klímakonvektorok, ventilátorok stb. c) Hangcsillapító berendezések d) Levegőtisztító berendezések |
| Elektromos tápvezetékek, jelző vezetékek, hálózatok | a) Műanyag szigetelésű vezetékek b) Védőcsövek és dobozok c) Elosztó, csatlakozó és biztosító táblák d) Kapcsolókés és csatlakozó aljak e) Lámpatestek és foglalatok f) Elektromos motorok g) Felcsengető berendezések, kaputelefonok és központi antenna rendszerek h) Főelosztó berendezések és szintleágazó szekrények i) Elektromos vízmelegítők és tűzhelyek |
| Villámvédők | a) Felfogók, bevezetők és földelők |
| Szerelt térelhatároló fal- és födémszerkezetek, álmennyezetek | a) Könnyűszerkezetes fal és födémszerkezeti elemek |
| Új-építésű családi házak jótállása | |
| Építőszerkezet | 10 éves jótállási idő az alábbi termékekre |
| Teherbíróvá tett talajok | |
| Alapozási szerkezetek | a) Égetett agyag alapfalelemek b) Terméskövek és építőkövek c) Előregyártott beton és vasbeton alapozási elemek |
| Teherhordó vázak | a) Előregyártott beton, vasbeton, acél, fa és alumínium teherhordó szerkezeti elemek b) Vázszerkezeti kötőelemek |
| Födémek (burkolatok, álmennyezetek, bevilágítók nélkül: a szerelt födémszerkezetek kivételével) | a) Égetett agyag vázkerámia födémelemek b) Előregyártott beton és vasbeton födémszerkezeti elemek c) Acél födémszerkezeti elemek d) Alumínium födémszerkezeti elemek e) Fa és faalapanyagú födémszerkezeti elemek (gerendák, födémpanelek stb.) f) Műanyag födémszerkezeti elemek (födémpanelek stb.) g) Kombinált (fa, faalapanyagú lemezek, műanyag, fém, gipsz stb.) födémszerkezeti elemek h) Födémszerkezeti kötőelemek i) Hő-, pára- és hangszigetelő anyagok, elemek |
| Fedélszerkezetek | a) Fém, vasbeton és fa előregyártott tetőszerkezeti elemek |
| Függőleges teherhordó- és térelhatároló szerkezetek ( burkolatok, felületképzések, nyílászárók nélkül a szerelt külső térelhatároló falszerkezetek kivételével) | b) Égetett agyag falazóelemek (téglák) c) Mészhomok falazóelemek d) Terméskő és építőkő falazóelemek e) Előregyártott beton és vasbeton falszerkezeti elemek f) Gázszilikát és kohóhabsalak falszerkezeti elemek g) Falszerkezeti kötőelemek h) Homlokzati hézagtömítő anyagok i) Hő-, pára- és hangszigetelő anyagok, elemek |
| Szellőzőkürtök, kémények (béléselemek nélkül) | a) Előregyártott könnyűbeton, beton és vasbeton kémény és szellőzőkürtő elemek b) Fém és kerámia kéményelemek c) Égetett agyag falazó elemek |
| Talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések | a) Bitumenes és műanyag vízszigetelő lemezek b) Ragasztó és vegyi anyagok |
| Épületgépészeti csővezetékek, talajba kerülő (a szabadon vezetett épületgépészeti csövezetékek kivételével) vezetékek | a) Nyomócsövek, lefolyócsövek és csőidomok b) Kerámia csövek és csőidomok c) Acél és öntöttvas csövek és csőidomok d) Előregyártott beton és vasbeton csövek, csőidomok és aknaelemek e) Műanyag csövek és csőidomok f) Cső- és csatornahálózati szerelvények |
| Az építményhez szerkezetileg csatlakozó külső létesítmények | a) Előregyártott beton és vasbeton támfaljárda-lépcsőelemek stb. |
A táblázat a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelete alapján készült.
A generálkivitelezés szavatossága és jótállása
A generálkivitelezés kapcsán fontos megemlíteni a szavatosságot is, amely a jótálláshoz hasonlóan ugyancsak a hibás teljesítés esetén szolgálhat igényérvényesítési eszközként a tulajdonosnak. Mind a kettő esetben ugyanazok a jogok illetik meg a jogosultat, azonban a jótállásra csak bizonyos esetekben kötelezi az eladót a jogszabály – amely egy generálkivitelezés esetében – a háztartási cikkek, konyhai eszközök és épületszerkezeti elemekre vonatkozik. A szavatosság esetében a vevő szavatossági jogai közé tartozik a csere, javítás, árleszállítás, vagy akár a szerződéstől való elállás is. Az ingatlanok esetében egységesen a ház birtokba-adásától számított 5 éven belül lehet igényelni közvetlenül az eladótól. Ez főként használt ingatlanok vásárlásánál lehet hasznos, ahol a jótállás már nem érvényes.
A jótállás mellett párhuzamosan szavatosság is megilleti a lakástulajdonost. Amennyiben a jótállási idő eltelt, de a szavatossági idő még nem, egy igazi mentőövként szolgálhat a tulajdonosnak. Egy új-építésű ház esetében azonban mindenféleképpen a jótállást ajánlatos igénybe venni, ugyanis annak teljesítése jóval kedvezőbb, mint a szavatosságé.
A generálkivitelező a bejelentett jótállási igényt követő 15 napban köteles a hibát megvizsgálni, majd a háztulajdonos igényéről nyilatkozni. Ebben az esetben a helytállási kötelezettség elsősorban a hibás dolog kijavítását, kicserélését, a munka megismétlését jelenti, de előfordulhat árleszállítás vagy a szerződéstől való elállás is. A kivitelezőnek ezen kívül biztosítania kell mind a javítás, mind a kicserélés alkalmával, hogy az ingatlan használatát ne akadályozza.
A jótállás teljesítése a generálkivitelezés befejeztével
A jótállás érvényesítéséhez kulcsfontosságú a jótállási jegy, amelyet mindeny egyes házépítés során a kivitelező köteles kiállítani, és a műszaki átadás-átvételi eljárás során az új-építésű ház tulajdonosának átadni. A jótállási jegynek, ezen kívül az alábbi kötelező elemeket kell tartalmaznia:
- a) jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását,
- b) a jogosultat a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit,
- c) a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét,
- d) a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.
A jótállási jegy szabálytalan kiállítása, vagy az átadás elmaradás nem befolyásolja a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét.
A jótállás teljesítése alól a generálkivitelező abban az esetben tud mentesül, ha bizonyítani képes, hogy a hiba a műszaki átadás-átvételt követően keletkezett. Ez azonban egy igen hosszadalmas és körülményes procedúra, amely szinte mindig szakértő bevonását igényli.
Végül, de nem utolsó sorban az ingatlan átruházása esetén az új tulajdonos is ugyanúgy élhet a jótállás jogával, amennyiben az határidőn belül esik.
Amennyiben további kérdésed merülne fel a jótállással kapcsolatban a Legohome csapata készséggel áll a segítségedre.
